Forældrekøb: regler, skat og finansiering af bolig til dit barn

Når dit barn skal starte uddannelse og flytte hjemmefra, kan det ofte være svært at finde en god lejebolig til en overkommelig husleje. Særligt i de store danske studiebyer er der ofte rift om studieboliger og mindre lejligheder, og det kan være en større opgave at finde den rette bolig til en SU-venlig husleje.

Et forældrekøb kan være en løsning på dette problem. Det betyder, at du køber en bolig i dit eget navn, som du derefter udlejer til dit barn. Du bliver også udlejer, og derfor skal du have styr på finansiering, husleje, lejekontrakt, skat, regnskab og de løbende udgifter ved boligen.

Her får du et samlet overblik over, hvad du bør være opmærksom på, hvis du overvejer at købe en bolig og leje den ud til dit barn.

Hvad er et forældrekøb?

Et forældrekøb betyder, at du som forælder køber en bolig i dit eget navn og lejer den ud til dit barn. Dit barn bliver dermed lejer, mens du ejer boligen og har ansvaret for udlejningen.

Det kan give dit barn en mere stabil boligsituation, men det betyder også, at du skal forholde dig til de regler, der gælder, når du udlejer en bolig til nærtstående.

Når du køber en bolig for at udleje den til dit barn uden selv at bo i boligen, betragtes du skattemæssigt som selvstændig erhvervsdrivende. Det betyder blandt andet, at du skal opgøre og oplyse overskud eller underskud fra udlejningen til Skattestyrelsen.

Du kan læse mere om reglerne for forældrekøb på skat.dk.

Hvornår kan forældrekøb give mening?

Forældrekøb kan være relevant, hvis dit barn skal flytte hjemmefra, og det er svært at finde en passende lejebolig. Det gælder især i studiebyer, hvor efterspørgslen på mindre boliger ofte er høj.

Det kan også være en mulighed, hvis du ønsker at hjælpe dit barn med en mere tryg start på boliglivet, men samtidig gerne vil eje boligen selv.

Et forældrekøb bør dog altid vurderes som en samlet økonomisk beslutning. Du skal ikke kun se på, om boligen kan købes. Du skal også vurdere, om du kan bære finansieringen, de løbende udgifter, eventuel tomgang, vedligeholdelse og de skattemæssige forhold, der følger med udlejningen.

Fordele ved forældrekøb

Et forældrekøb kan have flere fordele:

• Dit barn kan få en mere stabil boligsituation.
• Du kan få større indflydelse på boligvalg og beliggenhed.
• Boligen kan i nogle tilfælde være et langsigtet aktiv.
• Dit barn kan som lejer have mulighed for at søge boligstøtte, hvis betingelserne er opfyldt.
• Forældrekøb kan være relevant i områder, hvor det er svært at finde en egnet lejebolig.

Det er dog også vigtigt at huske, at et forældrekøb også indebærer risiko. Boligpriser kan ændre sig, renter og udgifter kan stige, og du har som ejer ansvar for både finansiering, drift og udlejning.

Hvilken bolig kan bruges til forældrekøb?

Flere boligtyper kan bruges til forældrekøb, men mulighederne afhænger af boligtypen, økonomien og de regler, der gælder for den konkrete bolig. Hvilken type bolig, der passer bedst til dig og dit barn, afhænger af jeres specifikke behov og præferencer, samt hvor uddannelsesinstitutionen ligger. De mest almindelige muligheder er ejerlejlighed, hus eller i enkelte tilfælde andelsbolig.

Ejerlejlighed

Ejerlejligheder er den mest klassiske boligtype ved forældrekøb. De er ofte lettere at udleje, især i studiebyer, og der kan være en naturlig efterspørgsel på mindre lejligheder.

Før du køber, bør du dog undersøge ejerforeningens vedtægter og regler. Der kan være forhold omkring udlejning, husdyr, vedligeholdelse, fællesudgifter eller fremtidige renoveringer, som påvirker den samlede økonomi.

Hus

Et hus kan også bruges til forældrekøb, men det er ofte en større økonomisk forpligtelse end en lejlighed. Der kan være flere udgifter til vedligeholdelse, have, forsikring, varme og løbende drift.

Til gengæld kan et hus være relevant, hvis dit barn skal dele boligen med andre, eller hvis der er behov for mere plads.

Andelsbolig

Forældrekøb af andelsbolig er kun muligt, hvis andelsboligforeningens vedtægter konkret giver mulighed for det.

Der er ikke et generelt lovforbud mod forældrekøb i andelsboliger, men ifølge ABF (Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation) er det foreningens vedtægter, der afgør, om det kan lade sig gøre. ABF skriver også, at deres standardvedtægter og langt de fleste foreningers vedtægter ikke giver mulighed for forældrekøb, fordi der typisk er bopælspligt.

Bopælspligt betyder, at andelshaveren selv skal bruge boligen som helårsbolig, være tilmeldt adressen og fysisk opholde sig i boligen.

Hvis vedtægterne ikke giver mulighed for forældrekøb, kan en anden løsning i nogle tilfælde være, at barnet selv køber andelen, mens du hjælper med finansieringen.

Husleje, lejekontrakt og boligstøtte

Når du lejer boligen ud til dit barn, bør der oprettes en skriftlig lejekontrakt. Det skaber klarhed om husleje, depositum, opsigelse, forbrug, vedligeholdelse og andre vilkår.

Du kan finde en standardlejekontrakt til privat udlejning via Borger.dk.

Huslejen skal fastsættes korrekt

Huslejen ved forældrekøb skal fastsættes korrekt. Når du lejer ud til dit barn eller en anden nærtstående, skal du som udgangspunkt betale skat af et beløb, der svarer til markedslejen.

Markedslejen er den husleje, du kan kræve, hvis du udlejer boligen til en person, du ikke er nærtstående med. Hvis dit barn betaler mindre end markedslejen, skal du som udgangspunkt stadig betale skat af markedslejen.

Forskellen mellem den betalte husleje og markedslejen kan samtidig blive betragtet som en gave til dit barn.

Du kan læse mere på skat.dk.

Kan dit barn få boligstøtte?

Dit barn kan som udgangspunkt søge boligstøtte ved forældrekøb, hvis barnet bor til leje i boligen og opfylder betingelserne. Muligheden afhænger derfor blandt andet af husleje, indkomst, boligens størrelse, antal personer i husstanden og øvrige forhold.

Borger.dk skriver, at boligstøtte som udgangspunkt er en mulighed for alle, der lejer en bolig. Den, der søger boligstøtte, skal være lejer. Hvis man ejer hele boligen, betragtes man ikke som lejer, selvom der for eksempel er oprettet en lejekontrakt.

Du kan læse mere og søge boligstøtte på Borger.dk.

Skat og regnskab ved forældrekøb

Skat er en vigtig del af et forældrekøb. Når du køber en bolig og lejer den ud til dit barn uden selv at bo i boligen, betragtes du skattemæssigt som selvstændig erhvervsdrivende. Det betyder, at du skal opgøre indtægter og udgifter ved udlejningen og oplyse overskud eller underskud til Skattestyrelsen.

Du beskattes af markedslejen

Når du udlejer til dit barn, skal du som udgangspunkt betale skat af markedslejen. Det gælder også, hvis dit barn betaler en lavere husleje. Derfor er det vigtigt, at huslejen fastsættes korrekt fra starten, og at du kan dokumentere grundlaget for den husleje, du opkræver.

Du skal føre regnskab

Som udlejer skal du føre regnskab over indtægter og udgifter ved udlejningen. Det kan for eksempel være lejeindtægter, renteudgifter, fællesudgifter, ejendomsskatter, forsikring, vedligeholdelse og andre relevante udgifter.

Du kan læse mere om opgørelse af skat ved udlejning på skat.dk.

Du betaler ikke ejendomsværdiskat af boligen

Når boligen udlejes til dit barn, skal du som udgangspunkt ikke betale ejendomsværdiskat af den bolig, du udlejer. Det fremgår af Skattestyrelsens side om forældrekøb.

Det er vigtigt at skelne mellem ejendomsværdiskat og ejendomsskatter. Ejendomsskatter kan indgå som en udgift i regnskabet for udlejningen, mens ejendomsværdiskat som udgangspunkt ikke betales af den udlejede bolig.

Valg af beskatningsmetode

Ved forældrekøb kan du vælge mellem tre beskatningsmetoder: almindelige skatteregler, virksomhedsordningen og kapitalafkastordningen.

Valget kan have betydning for, hvordan renteudgifter og resultatet af udlejningen behandles. Derfor bør du få den konkrete skattemæssige løsning gennemgået af en revisor eller skattefaglig specialist, før du beslutter dig.

Finansiering af forældrekøb

Finansiering er ofte en af de vigtigste overvejelser ved forældrekøb. Det er ikke nok at finde den rigtige bolig — økonomien skal også hænge sammen.

Et forældrekøb kan blandt andet finansieres med opsparing, bank- eller realkreditfinansiering, friværdi i en eksisterende bolig eller en kombination af flere finansieringsformer.

Har du friværdi i din nuværende bolig, sommerhus, ejerlejlighed eller anden fast ejendom, kan den i nogle tilfælde indgå i finansieringen af forældrekøbet.

Hos Vexa kan du søge om et ejendomskreditlån med sikkerhed i fast ejendom. Det kan være relevant, hvis du ønsker at undersøge, om friværdi kan bruges til at finansiere hele eller dele af forældrekøbet.

Vexa vurderer dine muligheder individuelt ud fra blandt andet ejendommens værdi, eksisterende gæld, ønsket lånebeløb og din samlede økonomi.

Gode råd før du laver et forældrekøb

Et forældrekøb kan være en god løsning i den rigtige situation, men det kræver forberedelse. Her er nogle af de vigtigste ting, du bør have styr på, før du køber.

• Få overblik over hele økonomien
  Se ikke kun på købsprisen. Tag også højde for udbetaling, finansieringsomkostninger, tinglysning, fællesudgifter, drift, vedligeholdelse, skat og eventuel tomgang.
• Fastlæg huslejen korrekt fra starten
  Huslejen skal kunne forklares og dokumenteres. Hvis huslejen er lavere end markedslejen, kan det få skattemæssige konsekvenser.
• Lav en skriftlig lejekontrakt
  En lejekontrakt skaber klarhed mellem dig og dit barn. Den kan også være relevant, hvis dit barn skal søge boligstøtte.
• Undersøg reglerne for den konkrete bolig
  Ejerforeninger og andelsboligforeninger kan have regler, der påvirker udlejning, fremleje, bopælspligt eller brugen af boligen.
• Tænk over, hvad der skal ske senere
  Skal boligen sælges, udlejes til andre eller eventuelt overdrages til dit barn, når barnet flytter videre? Den plan kan have betydning for både økonomi, skat og finansiering.
• Få skat og jura gennemgået, før du handler
  Ved spørgsmål om skat, gaveelementer, familieoverdragelse, lejekontrakt eller salg til barnet bør du få sagen gennemgået af en revisor, skattefaglig specialist eller boligadvokat.

Hvad sker der, når barnet flytter?

Når dit barn flytter fra boligen, har du typisk tre muligheder: Du kan sælge boligen, udleje den til andre eller sælge den til dit barn.

Salg på det åbne marked

Hvis du sælger boligen på det åbne marked, skal en eventuel fortjeneste som udgangspunkt opgøres efter reglerne for salg af fast ejendom. Da du som udgangspunkt ikke selv har boet i boligen, vil en eventuel fortjeneste ved salg af et forældrekøb ofte være skattepligtig.

Du kan læse mere om salg af bolig på skat.dk.

Salg til barnet

Hvis du senere ønsker at sælge boligen til dit barn, skal prisen og de skattemæssige konsekvenser vurderes korrekt.

Ved salg til nærtstående skal salgsprisen som udgangspunkt være markedsprisen ved opgørelsen af fortjeneste. Hvis boligen sælges til en lavere pris end markedsprisen, kan forskellen blive betragtet som en gave.

Det årlige afgiftsfrie gavebeløb ændrer sig fra år til år. Du kan tjekke de aktuelle beløbsgrænser her.

Der findes særlige regler og praksis for familieoverdragelse af fast ejendom, men de afhænger af den konkrete ejendom, vurderingen og omstændighederne omkring handlen. Derfor bør du få sagen gennemgået af en revisor, skattefaglig specialist eller boligadvokat, før boligen overdrages. Hvis du er i tvivl om værdiansættelsen, kan du bede Skattestyrelsen om et bindende svar.

Hvis dit barn senere sælger boligen

Hvis dit barn senere sælger boligen, kan en eventuel fortjeneste være skattefri, hvis boligen har tjent som reel bolig for barnet i ejerperioden, og betingelserne for skattefrit salg er opfyldt.

Læs mere hos Skattestyrelsen: Salg af ejerbolig.

Udlejning til andre

Du kan også vælge at udleje boligen til andre, når dit barn flytter. I så fald skal du fortsat forholde dig til reglerne for udlejning, lejekontrakt, skat, opsigelse og drift.

Det kan ændre den økonomiske situation, og det kan også have betydning for finansiering og dine muligheder senere. Derfor bør du overveje denne mulighed, allerede før du køber boligen.

Omvendt forældrekøb

Omvendt forældrekøb betyder typisk, at et barn køber en bolig og lejer den ud til sine forældre. Det kan være relevant, hvis ældre forældre har brug for en anden bolig, men ikke selv ønsker eller har mulighed for at købe.

Mange af de samme overvejelser går igen: finansiering, husleje, lejekontrakt, skat, regnskab og den langsigtede plan for boligen. Derfor bør økonomi og skat også vurderes konkret ved omvendt forældrekøb.

Få hjælp til finansiering af forældrekøb

Overvejer du at købe en bolig til dit barn, og vil du undersøge, om friværdi eller sikkerhed i fast ejendom kan indgå i finansieringen?

Hos Vexa kan du søge om et ejendomskreditlån med sikkerhed i fast ejendom. Vi vurderer dine muligheder individuelt og ser blandt andet på ejendommens værdi, eksisterende gæld, ønsket lånebeløb og din samlede økonomi.

Start din ansøgning online, eller ring til os på 96 40 90 00 for en indledende snak om dine muligheder.